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“高龄”二手房身价和交易量齐喊跌!

2018/11/28 10:12:31   来源:济宁晚报

  近日,随着棚改、金融业务宽松以及教育政策的落地实施,房屋陈旧、配套设施差的老旧二手房渐被冷落,高楼林立、服务完善的新建二手学区房成了投资者以及刚需一族眼中的香饽饽,越来越多的市民开始将各方面较为完善的小区房源作为投资、改善居住目标。

  业内人士认为,我市的房地产市场,正由增量房逐渐转入存量房时代,房屋中介行业可能也要出现新的变化。对于存量房时代,购房者对房地产中介的服务质量要求更高,而现有的中小中介面临管理制度不规范,部分中介或将面临关门的局面。

  公办小学不再是唯一选择,新城区二手房抢手

  “不少购房者购买学区房其实只为了一个‘户口’,所以小面积、低总价的房源很受欢迎。”某房产中介告诉记者,现在我市实行重点学校“外迁”政策,且一套房屋5年内只有一个上学名额,部分年龄老、面积大的老旧学区房,并不是那么好卖。

  记者了解到,一些面积在90平米以上、单价9500元/平方米以上、房龄30年以上的房源成了二手房市场上的“老大难”。这部分房源的总价都超过了85万元,按照最新的政策,最低首付也要近30万元,且因为房龄太老,贷款时间也会大大缩短。此外,一些居民也愿意让孩子读优质民办学校甚至双语国际学校,公办小学并非唯一选择。

  相对老城区的老房子,新城区的新房源也很受刚需族的追捧,以太白湖新区、任城大道以北、火炬路以东的区域为例,这些区域的二手房屋价格约在每平米7500元,少数小区超过8000元,且建造时间短,可算二手房中的新房源,远低于城区八九千元的老房子,因此交易量每月递增。

  新房交易量渐增,二手房微下滑

  记者梳理数据发现,今年年初至10月份,我市二手房价格、交易量都略高于新房市场。以城区为例,二手住宅交易价格为7500至12000元不等,而新楼盘开盘价则为7500至11000元不等,虽然价格相差不多,但二手房由于是现房、周围配套设施完善,交易量略高于新房。此外,从今年10月份数据显示,我市新房交易量明显高于二手房,新房市场的销售价格比二手房销售价格微涨0.3%至0.7%。例如,10月份新建商品住宅销售价格指数环比上月增长1.9%,二手房则增长1.4%;144㎡以上的新建商品住宅销售价格环比上月增长2.2%,二手房则增长1.5%。

  “二手房下降属于必然,前几年开工建设的期房都在陆续交房,曾经的刚需族也不再观望,积极选购房屋。还有一部分‘棚改’居民手中有钱了,购买房屋也是必然。”城区某二手中介说,政府逐渐完善二手房交易市场,不管是政策、交易方式还是从业人员方面,都会陆续出台严格的规定。

  此外,新楼盘与二手房中介经营模式也发生着改变,新楼盘采用样品房、沙盘、实地勘察、视频演示等方式向购房者传递信息,达到最佳感受效果;但二手房市场依然是以打电话、进店询问、联系房东看房等传统方式卖房。以二手房实景照片为例,目前一些中小房地产中介仅限于使用手机拍照,而在一、二线城市,中介会聘请专业的摄影师拍摄。有时还通过VR技术实景看房,让买房者先体验再实地看房,这也是我市房产中介市场营销缺失的方面。

  互联网中介抢占市场,传统门店遭冲击

  随着互联网中介的不断完善,“低佣金战术”在市场涌现。以城区为例,目前2%、1%是最常见的佣金费率,2%是买家,卖家出1%,户型大小不同,佣金率也不同,中介费有时候也能议价,一切都是视情况而定。

  “新上线的互联网+房产中介机构,几乎不按常规出牌,有些中介机构甚至不用租赁门面房,只需租赁住宅房进行办公,大多数买房者或雇主,只需要见一次面,拍下照片,随后通过网络进行联系,在房子出售前甚至都不用再次见面。”城区某二手房中介李先生告诉记者,还有部分互联网房屋中介甚至采用“0中介费”、“买卖双方直接沟通”,尽管楼市市场行情不好,但房产电商平台的成交量在逐年上升。

  “较低的佣金无法支撑传统门面店的各项开支,也无法更多的覆盖房源和客源。”城区某中介经理向记者算了一笔账,前几年一个有实力的房产中介一个月平均能卖出近20套房子。平均下来每个房产经纪人每月能卖2至3套房子,减去中介所的提成,每个房产经纪人能拿到8000元左右的收入。而现在,一个门店一个月才有几套的成交量,大部分经纪人一个月都卖不出去一套房子,许多撑不下去的房产经纪人已开始转行。

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  中介人员实名服务,严厉打击恶意炒房

  “目前,我市的房地产市场,正由增量房逐渐转入存量房时代,房屋中介行业可能也要出现新的变化。”业内人士告诉记者,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,也指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。在存量房时代,购房者对房地产中介的服务质量要求更高,而现有的中小中介面临管理制度不规范,真房源理念落地难,业务链条过长,且环节琐碎,人才培养留存难等痛点。

  记者了解到,我市将建立健全房屋中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度,建立并严格执行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。制定违规处罚的具体措施,督促并引导房屋中介机构及从业人员依法经营、诚实守信、公平交易,维护当事人合法权益。同时,我市还将对违法违规的中介机构和从业人员加大查处力度,责令限期改正,并记入信用档案;拒不改正或情节严重的,按照有关规定取消网上签约权限,并依法作出罚款;对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构,依法将其清出市场。此外,各地还将严格落实中介机构备案制度,积极推行中介人员实名服务制度,全面推行存量房交易合同网签,建立健全交易资金监管制度,加强中介行业信用管理。

    编辑:林丽霞    责任编辑:温伟伟

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